关于商品房预售的一些问题汇总

来源:百科词条与造价通时间:2019-02-26

1.什么是商品房预售?商品房预售管理办法是什么?

答:房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。

其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。

它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。


2.青岛商品房预售合同怎么查询?

答:进入青岛房管处网站,可以向开发商资询查询网址。点击合同查询,输入用户名以及密码,点击登入即可。如果开发商没有帮你设置密码就很容易进去,其他的用户也能看见你的合同;如果开发商设置密码,那就只能向开发商咨询密码了。也可以以后自己设置和更改,这样你的资料只有自己可见。

最靠谱的方法可以查看身份证是否相符,去开发商处查询或者拿着纸质合同去房地产交易中心查询去房地产交易中心查询。


3.商品房预售程序是怎样的一个流程?

答:①满足商品房预售的条件要求;②订立预售合同;③银行对商品房预售合同的进行审查(需要办理按揭贷款时) ;④预售合同登记备案;⑤房屋交付验收;⑥办理预售商品房的过户手续。


4.商品房预售许可证的办理流程

答:办事流程:申请—受理—初审—审核—发证—公示      

①申请:开发企业向市场股提交商品房预售许可申请书;②受理:市场股出具受理通知书或5日内一次性告知需补充材料;③初审:市场股初审开发企业提交的资料;④审核:分管领导审核后做出决定,并送达当事人,对不予许可的说明理由并告知权利;⑤发证:由主要领导签发后送达;⑥公示。      

申报材料包括:

①申请书;②土地使用权证;③开发企业《营业执照》和相关证明文件;④投入开发建设的资金占工程建设总投资达25%的比例;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图;⑦商品房预售款监管协议;⑧物业管理合同。            

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县房产局办理登记备案手续。

办事流程:受理——审核——登记备案;申报材料:商品房买卖合同


5.青岛市商品房预售许可证查询要怎么做?

答:查询青岛市商品房预售许可证可以到可以到房产局内部网查询。

合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行随身预售或销售房屋地方签订合同时,通过登陆青岛网上房地产网站,在网上进行合同确认和打印的行为。

或者到房产商售楼部去看,要记住看售楼部的预售许可证是批准那一栋的哦。


6.商品房预售制的利与弊都在哪儿?

答:商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

利处:预售制度从诞生的那一天起,其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题,因此,预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。

弊处:商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理等四个方向讨论。

一、预售合同的法律性质。我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看,就是先以“契约"的方法,将当事人彼此的权义关系加以定位,俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。另外,对该种契约的性质也必须予以明确,这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求,也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。

二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》的规定,土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保,购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来,预售商品房抵押存在三种形式:开发商设立的抵押;购房者设立的抵押;开发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有的权利并非物权,而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的 期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方显然是极为不利的。 (二)购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。

三、预售商品房的转卖问题所谓预售商品房的再转让,又称“炒楼花”,是指在商品房预售以后,买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许,但也未明令禁止,而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。

四、预售商品房纠纷问题由于商品房预售是一种新鲜事物,有关立法还不完善,一些开发商为了获取暴利,故意作虚假承诺,利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益,预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。


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