疫情对青岛楼市的影响,也许才刚开始!

来源:凤凰网时间:2020-06-30

今年春节时,我国爆发了疫情。正常来说,过完春节后的3月份,楼市就会恢复正常,行情好的话还会出现“金三银四”的小阳春。

根据判断,青岛楼市是在4月份恢复正常的,比正常年月晚了一个多月。

从这个情况来看,中国疫情对青岛楼市的影响很小。可青岛是一个外向型沿海城市,世界疫情对青岛楼市的影响正在显现。

一、大环境已经变了

1.经济大环境由外贸转向内需

截止到今天,全球新冠肺炎的确诊病例已经超过1000万,死亡50万人,世界主要大国经济活动陷入停滞,影响堪比第二次世界大战。

一方面,全球经济活动陷入停滞,本身对我国的产品需求就在减少;另一方面,美国、巴西等国家纷纷甩锅我国,国际环境日益变差,对我国的外贸出口也造成了不可挽回的损失。

其实,随着我国经济实力的强大,我国由外贸为主转向内需为主将是一个必然的趋势,这一点我在《内贸时代的山东,该如何破局?》一文中已经提出,现在发生的疫情无疑更加剧了这个趋势。

国家也已经意识到这个问题。

6月18日,在陆家嘴论坛上,有这样一种表述:“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”

6月22日,国务院办公厅印发了《关于支持出口产品转内销的实施意见》,其中提到:新冠肺炎疫情给全球经济带来严重冲击,外需萎缩,我国部分外贸产能转向国内市场。支持适销对路的出口产品开拓国内市场,着力帮扶外贸企业渡过难关。

外需萎缩已成事实,对青岛的影响是很大的。根据刘晓博统计的主要城市经济对外依存度,青岛GDP的一半都来自外贸

2.金融环境趋向宽松

今年上半年LPR已降息两次,两个期限的LPR双双下降。

具体来看,今年2月,1年期LPR下降了10个基点,降至4.05%,5年期以上LPR降了5个基点,降至4.75%。

今年4月,5年期以上LPR为4.65%,较上一期下降10个基点,1年期LPR为3.85%,较上一期下降20个基点。

据国家统计局数据,2020年第一季度我国的国内生产总值为206504.3亿元,同比下降6.8%。

第一季度我国的GDP主要受到国内疫情的影响,世界疫情对我国经济的影响至少将贯穿今年全年。

为提振经济,今年下半年金融环境将会更加宽松

3.限购限售政策放松

虽然类似于青岛这样明面上的放松政策被收回了,但更多的以人才、落户为名义的放松被施行了。

这就传递了一个信号,大的限购限售政策不会改变,但微调会频繁出现。

二、青岛小环境变化更大

大环境影响小环境,具体到青岛,受到的影响尤甚。

1.工资降了,工作没了

上面说过,青岛是一个外向型城市,对外贸的依存度高达50%。所以,全球疫情的爆发,将显著影响到青岛各行各业的收入。

一批外贸企业可能会破产,一批外贸加工厂可能会减产,一批依靠外国原料的企业可能面临无料可用。

这样不少人会失业、减薪。

企业主破产了,高端楼市就没了客源;工薪阶层减薪了,就不敢入市了。这将是今年下半年青岛楼市最大的变数。

2.贷款利率下降了

根据青岛新闻网的报道,相比较4月初走访时,青岛各银行现行房贷利率均出现了明显下调迹象。

目前中国五大行、青岛银行、招商银行、民生银行、浦发银行和光大银行均实行的首套房贷利率LPR+70BP(5.35%)、二套LPR+100BP(5.65%),这已经成为岛城当下主流行情,这与新政施行前的首套上浮15%、二套上浮20%相比,有了明显松动,相比4月初记者摸底时也分别下调28.5、23个基点。

3.政策有小幅松动

城阳的共有产权搅动了一池春水,城阳新盘不仅大卖,甚至还有小幅上涨。后续,就听说黄岛也暗中松动了。

济南已经全面放开落户,青岛在落户上还有很大的空间可以调整,这对于青岛楼市也是一个利好。

4.新房、二手房库存高企

据中国指数研究院提供的数据显示,截至2020年5月,青岛市商品住宅可售面积1814.61万平方米,共150811套房源。按照平均近6个月销售情况,出清周期为18.05个月。

截止到6月30日,贝壳网上的青岛二手房在售量是76621套,相对于3月31日的68413套,不到三个月的时间上涨了8208套。这还只是一个平台的,算上所有平台的数量,青岛的二手房在售量将达到10万套。

5.楼市分化

青岛近两年卖了很多地,这些地绝大部分都在郊区,造成今日郊区新盘扎堆、同质化竞争严重。结果就是,新区新房价格下降。

青岛市区供地较少,需求还在,以至于每出一个盘就会很快清盘,价格也维持在高位。

也就是说,青岛的新房出现了区域分化现象

不少最近看房的朋友都对我说,自己看的次新房很快就成交了,价格也不菲。

可他们看的老破小,却在一直下调价格,成交周期也在延长,即便是有学区加持。

也就是说,青岛二手房市场上的次新房开始回暖,老破小还在继续筑底,次新房、老破小之间同样出现了分化现象

上面诸多因素叠加,将使今年的青岛楼市更加复杂多变。现在深圳等一线城市、杭州等强二线城市楼市已经回暖反弹,对于青岛来说,这个楼市阳春也不会太远。

越是经济低迷的时候,楼市对经济的提振作用越明显,这也是金融、政策更加宽松的原因。同时,经济低迷期,人们对股市、实业的信心大减,楼市反而是避险资产,促使一部分人进入楼市,这部分人小有资产,不是普通刚需。

所以我判断,青岛楼市的阳春很有可能不是全域的,而是像上面所述发生分化,优质区域的优质资产会升值,劣质资产会继续贬值,直到刚需缓过气来

因此,青岛二手房价在4月企稳后,在5月份又下降了。疫情之下,刚需本就不多,归属到二手房上的就更少,割了一批,少一批。

2条评论
会员69384806-30 17:40
I know how you feel.(我知道你的感受。)
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你说啥06-30 17:40
I hope nothing is wrong.(我希望一切顺利。)
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